古洞北發展圖

(1)地鐵的重要性

地鐵的功能是擴大城市的空間骨架,轉移人口,縮短城市地鐵區域之間的行程時間距離,有地鐵和沒有地鐵,因為城市通勤是兩個概念古洞北發展圖。更重要的是,地鐵對房子的價值有好處。作為政府重要的基礎設施投資項目,1公裏成本5億元,如果不開發,土地價格不上漲,房價不上漲,如何通過賣地收回成本?

與高速、高速鐵路相比,地鐵是最實用、最經濟的通勤方式。地鐵的重要性可以從房價的上漲中看出來。

地鐵對近郊地區物業和遠郊物業的價值進行提升學生分別可以達到20-25%和10-15%。

距離地鐵站越近,住宅價格較高;3公裏范圍內,向外每輻射1公裏住宅價格下降6%—9%。

地鐵的輻射范圍是有限的,因此我們必須正確理解“地鐵房”的概念,以地鐵與居民的距離為判斷依據,步行400米稱為地鐵房,准地鐵房800米以內,靠近地鐵房1.5公裏。

想買地鐵房,最好在地鐵幫忙推高房價之前賣掉。

地鐵建造的不同發展時期,對房價的影響也不一樣,地鐵的建造一個階段主要包括:規劃問題出台、地鐵公司正式動工、正式開通企業運營、運營成熟期。對房價產生影響中國最大工作就是:規劃研究出台和正式開通運營,這兩個重要階段前出手可以以更低的價格買到地鐵盤。

(2)高鐵並不是城市逆襲的希望

開放式地鐵幾乎都是一線和二線的大城市,三線和四線的小城市沒有開放地鐵的條件嗎?是的,高鐵。如果說地鐵是大城市的專用交通工具,那么高鐵就是一種淋雨的公共產品,可以飛進普通人的家裏。這些三四線的小城市都希望通過開通高鐵來東山再起,開發商也在利用開通高鐵來推高房價,老百姓希望通過在家鄉購買高鐵概念房來實現財富增值,但事實能夠實現嗎?

報告具體分析了高鐵開通前後已開通城市的常住人口、經濟、金融、收入四大指標的變化,大致反映了高鐵對沿線三四線城市的影響。

首先,先看高鐵開通對人口的影響。36個城市發展中有21個城市,常住農村人口的占比出現下降,其中京滬高鐵沿線經濟下降的城市為5個,而沿江通道可以高達70%的城市的比重變化為一個負值。反映出高鐵建成社會之後,這些研究城市生活並沒有進行呈現不斷出現企業集聚中國人口的態勢,反而可能出現了向外擴散的跡象。

以所在省份的增長率可以作為一個基准,沿線國家城市的GDP超額利潤增長率並不是我們一定程度能夠不斷擴大,京滬線將近50%、沿江通道將近60%的城市,開通後的超額增長率(沿線城市GDP增速與所在省份的GDP增速情況進行分析比較)要低於開通前。換句話說,這些研究城市生活並沒有如當初預想的,能夠有效保持住對全省平均服務水平的優勢主要地位。

除少數城市外,高鐵沿線大部分城市公共財政收入複合增長率同時下降。

在47個樣本城市中,29個城市公共財政收入超額增速有所下降。

對比高鐵開通前後企業收入比值我們可以通過發現,在44個樣本作為城市發展中有29個收入比值不斷出現明顯下降,尤其是在沿江通道沿線國家城市中,除少數城市比值上升外,超過80%的城市比值下降。

顯然,高鐵的開通並沒有給三四線城市帶來反擊,而是人口、經濟、金融、收入不斷空洞化。高速鐵路鏈中的核心城市群聚效應更加明顯,成為高速鐵路革命的大贏家。這個小城市以為它可以通過高速鐵路東山再起,但實際上它被大城市掠奪了。

所以,不管高鐵有多好,都不是你在附近買房子的理由。你只需要關注一件事那就是地鐵!

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